Chu kỳ Thị trường Bất động sản Việt Nam: Thời điểm Mua và Bán Tối ưu trong Bối cảnh Mới
Phần I: Giải mã Chu kỳ Bất động sản tại Việt Nam – Từ Vĩ mô đến Mùa vụ
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, giống như các thị trường khác trên thế giới, vận hành theo những chu kỳ có tính quy luật. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định mua bán chính xác, việc chỉ nhìn vào một loại chu kỳ là chưa đủ. Một nhà đầu tư thông thái cần có cái nhìn đa chiều, kết hợp giữa chu kỳ kinh tế dài hạn, nhịp điệu mùa vụ trong năm và cả những chu kỳ mới được định hình bởi sự thay đổi mang tính bước ngoặt của chính sách pháp luật. Phần phân tích này sẽ bóc tách từng lớp chu kỳ, xác định vị thế hiện tại của thị trường và dự báo những biến động sắp tới.
1.1. Chu kỳ Kinh tế Bất động sản Dài hạn: Việt Nam đang ở đâu?
Về cơ bản, một chu kỳ kinh tế BĐS hoàn chỉnh thường kéo dài nhiều năm và trải qua bốn giai đoạn kinh điển: Phục hồi (Recovery), Tăng trưởng/Mở rộng (Expansion), Sốt nóng/Bão hòa (Hyper Supply), và Suy thoái (Recession).1 Sự chuyển dịch giữa các giai đoạn này chịu tác động sâu sắc bởi các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng GDP, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), chính sách tiền tệ (lãi suất, tín dụng), lạm phát, cùng các yếu tố vi mô như cán cân cung - cầu và tâm lý thị trường.1
Dựa trên diễn biến thực tế và các phân tích chuyên sâu, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua một giai đoạn suy thoái sâu trong nửa đầu năm 2023, được xem là "vùng đáy" của chu kỳ.4 Từ cuối năm 2023 và xuyên suốt năm 2024, thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu rõ nét của giai đoạn
Phục hồi. Giai đoạn này được củng cố bởi sự ổn định trở lại của kinh tế vĩ mô, sự quay trở lại của niềm tin nhà đầu tư và đặc biệt là những động thái tháo gỡ pháp lý quyết liệt từ Chính phủ.6 Các chuyên gia đồng thuận rằng thị trường đang đi đúng quỹ đạo và chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững hơn, dự kiến sẽ bắt đầu từ năm 2026.7
Sự phục hồi của thị trường BĐS không phải là một hiện tượng đơn lẻ. Nó là hệ quả tất yếu và có sự tương quan chặt chẽ với sức khỏe của nền kinh tế quốc gia. Các chỉ số kinh tế vĩ mô tích cực trong giai đoạn gần đây chính là những chỉ báo sớm và đáng tin cậy cho pha "Phục hồi" của BĐS. Tăng trưởng GDP Quý 1/2025 đạt 6.9% và tổng vốn FDI đăng ký trong quý đạt 11 tỷ USD là những con số biết nói, cho thấy nền tảng kinh tế vững chắc đang tạo đà cho sự ấm lên của thị trường tài sản.2 Do đó, việc xác định chính xác thị trường đang ở giai đoạn nào của chu kỳ dài hạn có ý nghĩa chiến lược. Lịch sử đã chứng minh, việc tham gia thị trường ở giai đoạn "Phục hồi" thường mang lại hiệu suất sinh lời cao nhất, bởi đây là thời điểm mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao trong khi tiềm năng tăng trưởng của cả một chu kỳ mới vẫn còn ở phía trước.
1.2. Nhịp điệu Thị trường trong Năm: Phân tích Tính Mùa vụ Truyền thống
Bên cạnh chu kỳ kinh tế dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam còn có những "nhịp đập" ngắn hạn hơn, mang tính mùa vụ rõ rệt trong một năm dương lịch. Việc nắm bắt được nhịp điệu này giúp nhà đầu tư và người mua nhà tối ưu hóa thời điểm giao dịch.
Quý 1 (Sau Tết Nguyên Đán): Mùa cao điểm của giao dịch. Đây là thời điểm sôi động nhất trong năm. Dữ liệu từ các nền tảng giao dịch lớn cho thấy ngay sau kỳ nghỉ Tết, lượng tìm kiếm và khối lượng giao dịch BĐS có thể tăng vọt, gấp 4 đến 6 lần so với giai đoạn trước Tết.10 Động lực chính đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng: dòng tiền kiều hối dồi dào đổ về, các khoản tiền thưởng cuối năm được giải ngân, tâm lý "đầu năm mua của cải để lấy may" của người Việt, và quan trọng là người mua có nhiều thời gian rảnh rỗi để đi xem và quyết định các tài sản giá trị lớn. Hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất trong giai đoạn này là đất nền và chung cư.10
Quý 2 & 3 (Giữa năm & Tháng Ngâu): Giai đoạn trầm lắng tương đối và cơ hội. Thị trường thường có xu hướng chững lại trong giai đoạn giữa năm. Đặc biệt, tháng 7 Âm lịch, hay còn gọi là "tháng Ngâu" hoặc "tháng cô hồn", theo quan niệm dân gian là thời điểm không may mắn để thực hiện các việc lớn như mua nhà, xây dựng.12 Tuy nhiên, trong những năm gần đây, rào cản tâm lý này đang dần phai nhạt. Người mua nhà, đặc biệt là thế hệ trẻ và các nhà đầu tư chuyên nghiệp, ngày càng có xu hướng ra quyết định dựa trên các yếu tố lý trí như "giá cả hợp lý và nhu cầu thực tế" thay vì các yếu tố tâm linh.14
Sự thay đổi trong hành vi này đã biến giai đoạn vốn bị coi là "chết" của giao dịch trở thành một cơ hội vàng. Ban đầu, các chủ đầu tư và người bán buộc phải tung ra các chính sách chiết khấu, khuyến mãi hấp dẫn để kích cầu trong tháng Ngâu.13 Dần dần, người mua nhận ra đây là thời điểm tốt nhất trong năm để đàm phán giá và hưởng các ưu đãi độc quyền. Hiện tại, sự chững lại của thị trường trong giai đoạn này không còn hoàn toàn do kiêng kỵ, mà một phần do tâm lý chờ đợi các chương trình khuyến mãi. Yếu tố tâm linh đã dần bị thay thế bởi yếu tố kinh tế, đánh dấu sự trưởng thành của thị trường. Nhiều giao dịch vẫn diễn ra bình thường, thậm chí người mua còn chủ động "săn" hàng giá tốt.16Quý 4 (Cuối năm): Giai đoạn "chạy nước rút". Khi năm dương lịch dần khép lại, thị trường lại sôi động trở lại. Nhu cầu mua nhà để "an cư lạc nghiệp" trước thềm năm mới tăng cao. Về phía nguồn cung, các chủ đầu tư và sàn giao dịch cũng đẩy mạnh hoạt động bán hàng, tung ra các chương trình ưu đãi lớn nhằm hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh cả năm.17 Đồng thời, đây cũng là thời điểm nhiều cá nhân có nhu cầu bán BĐS để thu hồi vốn, giải quyết các vấn đề tài chính cuối năm, tạo ra một nguồn cung đa dạng trên thị trường thứ cấp và mở ra cơ hội thương lượng giá tốt cho người mua.17
Đối với các nhà đầu tư sành sỏi, chu kỳ mùa vụ này có thể được tận dụng theo một chiến lược ngược: mua vào khi thị trường trầm lắng nhất (Quý 2-3) và bán ra khi thị trường sôi động và hưng phấn nhất (Quý 1 và Quý 4). Đây chính là việc áp dụng nguyên tắc "mua trong sợ hãi, bán trong hưng phấn" ở quy mô mùa vụ, giúp tối ưu hóa lợi nhuận.
1.3. Chu kỳ Mới do Luật định hình: Tác động của Bảng giá đất Hàng năm
Chu kỳ mùa vụ truyền thống sắp tới sẽ chịu sự tác động và điều chỉnh bởi một yếu tố hoàn toàn mới, mang tính pháp lý và có khả năng định hình lại hành vi của toàn thị trường. Đó chính là những thay đổi trong Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.
Một trong những thay đổi căn bản nhất là việc bãi bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần.18 Thay vào đó, các địa phương sẽ có thẩm quyền xây dựng và công bố
Bảng giá đất hàng năm, được điều chỉnh và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo. Bảng giá đất lần đầu tiên theo quy định mới sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026.19 Bảng giá này sẽ được xây dựng dựa trên các phương pháp định giá khoa học và phải tiệm cận với giá giao dịch thực tế trên thị trường, làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai.
Sự thay đổi này được dự báo sẽ tạo ra một chu kỳ hành chính-kinh tế mới, một "nhịp đập" có tính định kỳ hàng năm, ảnh hưởng trực tiếp đến thời điểm ra quyết định của cả chủ đầu tư và người dân. Logic đằng sau dự báo này như sau:
Bảng giá đất hàng năm được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, và trong một nền kinh tế đang phát triển, xu hướng chung của giá đất sẽ là tăng lên theo thời gian.
Các chi phí quan trọng trong giao dịch và phát triển dự án, như tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, sẽ được tính toán dựa trên bảng giá đất mới này.
Do đó, một tâm lý chung sẽ hình thành trong thị trường: mong muốn hoàn tất các giao dịch, các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai trong Quý 4 mỗi năm, trước thời điểm bảng giá đất mới (và có khả năng cao hơn) chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1 năm sau.
Điều này có thể khiến cho thị trường Quý 4, vốn đã sôi động, lại càng trở nên nóng hơn bao giờ hết. Ngược lại, Quý 1 có thể trở thành giai đoạn thị trường cần một khoảng lặng để "tiêu hóa" và thích ứng với mặt bằng giá và chi phí mới.
Như vậy, chu kỳ mùa vụ truyền thống sẽ không còn đơn điệu mà bị điều chỉnh bởi một nhịp điệu mới mang tính pháp lý. Nhà đầu tư và người mua nhà trong tương lai cần phải lên kế hoạch giao dịch dựa trên sự giao thoa của cả hai loại chu kỳ này để đưa ra quyết định tối ưu.
Phần II: Bối cảnh Thị trường 2024-2025 – Những Yếu tố Tái định hình Cuộc chơi
Chu kỳ BĐS hiện tại không chỉ vận động theo các quy luật vốn có mà còn chịu sự tác động mạnh mẽ từ những thay đổi mang tính cấu trúc của nền kinh tế và hệ thống pháp luật. Việc phân tích sâu các yếu tố này sẽ giúp lý giải "tại sao" chu kỳ lần này lại có những đặc điểm riêng biệt và mang tính bước ngoặt.
2.1. Tái thiết lập Sân chơi: Tác động của Bộ ba Luật mới (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS)
Kể từ ngày 1/8/2024, bộ ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đồng loạt có hiệu lực sớm, tạo ra một khung pháp lý mới, được kỳ vọng sẽ tái thiết lập lại sân chơi BĐS theo hướng minh bạch, bền vững và chuyên nghiệp hơn.20
Định giá đất theo thị trường và tác động đến giá thành: Như đã phân tích, việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất hàng năm sẽ làm cho chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tiệm cận với giá thị trường. Theo nhận định của các chuyên gia từ Savills, điều này tất yếu sẽ làm tăng chi phí đầu vào của các dự án BĐS, và cuối cùng, chi phí này sẽ được chuyển vào giá bán sản phẩm cuối cùng.18 Thực tế đã chứng minh xu hướng này khi số liệu thống kê cho thấy thị trường Quý 2/2024 không ghi nhận nguồn cung mới nào có giá dưới 45 triệu đồng/m2.18 Giá nhà ở, đặc biệt là căn hộ, được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do chi phí đầu vào tăng và nguồn cung còn hạn chế.18
Minh bạch hóa thị trường và bảo vệ người mua: Các luật mới đặt ra yêu cầu cao hơn về tính minh bạch. Chủ đầu tư bắt buộc phải công khai đầy đủ thông tin về dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, quy định giao dịch phải ghi đúng giá thực tế trên hợp đồng mua bán nhằm chống thất thu thuế sẽ giúp làm lành mạnh hóa thị trường, loại bỏ tình trạng "hai giá" và bảo vệ quyền lợi của người mua.21
Chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới: Một thay đổi quan trọng khác là quy định nhân viên môi giới BĐS không còn được hoạt động độc lập mà phải hành nghề dưới danh nghĩa một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.18 Quy định này nhằm mục đích sàng lọc, chuẩn hóa và nâng cao chất lượng của đội ngũ môi giới, tăng cường trách nhiệm và bảo vệ khách hàng tốt hơn.
Tháo gỡ pháp lý và thu hút vốn ngoại: Các quy định mới cũng mang lại nhiều điểm tích cực trong việc khơi thông nguồn cung và thu hút vốn. Việc cho phép lập đồng thời các quy hoạch sử dụng đất (với điều kiện quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt trước) giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.23 Bên cạnh đó, việc mở rộng quyền sở hữu BĐS cho người gốc Việt không có quốc tịch Việt Nam và cho phép chủ đầu tư nước ngoài có thể trực tiếp triển khai dự án mà không cần liên doanh sẽ là cú hích quan trọng, thu hút thêm dòng vốn FDI và lượng kiều hối lớn (đạt 16 tỷ USD năm 2023) vào thị trường.23
Tuy nhiên, những thay đổi này cũng tạo ra một nghịch lý ngắn hạn. Mục tiêu dài hạn của bộ ba luật mới là phát triển thị trường một cách bền vững và bảo vệ người tiêu dùng. Nhưng tác động trước mắt lại có thể là sự gia tăng mặt bằng giá bán và sự sụt giảm tạm thời của nguồn cung. Logic của hiện tượng này là: (1) Việc minh bạch hóa chi phí đất đai đẩy chi phí đầu vào của chủ đầu tư lên cao, và họ sẽ chuyển chi phí này vào giá bán cuối cùng.7 (2) Các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn sẽ sàng lọc thị trường, chỉ những chủ đầu tư thực sự có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai chuyên nghiệp mới có thể tồn tại.7 Điều này có thể làm giảm số lượng dự án được triển khai trong ngắn hạn, trước khi nguồn cung tăng trở lại một cách bền vững hơn. Người mua nhà do đó đang đứng trước một lựa chọn khó khăn: mua sớm để tránh các đợt tăng giá tiếp theo do tác động của luật, hoặc chờ đợi một thị trường minh bạch hơn nhưng có thể phải chấp nhận một mặt bằng giá mới đã được thiết lập ở mức cao hơn.
2.2. Dòng chảy Nguồn vốn: Chính sách Tín dụng và Lãi suất
Nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng luôn là "mạch máu" của thị trường BĐS. Trong bối cảnh hiện tại, chính sách tín dụng đang đóng vai trò then chốt trong việc định hình tốc độ và hướng đi của sự phục hồi.
Tín dụng BĐS tiếp tục được xác định là một trong những động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế trong năm 2024 và 2025.25 Thống kê cho thấy dòng vốn chảy vào hai lĩnh vực "nóng" là BĐS và chứng khoán đã tăng mạnh trong 7 tháng đầu năm 2025.26
Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, dòng vốn lần này sẽ có sự phân hóa và chọn lọc một cách rõ rệt. Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra định hướng ưu tiên dòng vốn tín dụng vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và có tính an sinh xã hội cao, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, và các dự án nhà ở thương mại có mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu của số đông người dân.27 Song song đó, BĐS công nghiệp và logistics cũng được xem là "ngôi sao sáng", thu hút dòng vốn tín dụng ổn định nhờ hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng FDI mạnh mẽ và nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi tăng cao.28
Chính sách tín dụng có chọn lọc này đang trực tiếp tạo ra sự phân tách về chu kỳ và tốc độ phục hồi giữa các phân khúc BĐS. Cụ thể, các phân khúc như căn hộ chung cư phục vụ nhu cầu ở thực và BĐS công nghiệp sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay hơn. Điều này giúp tạo ra thanh khoản tốt và duy trì sức cầu ổn định, từ đó giúp các phân khúc này phục hồi nhanh và bền vững hơn. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền ở những khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ, hay BĐS nghỉ dưỡng cao cấp sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn vay. Chu kỳ phục hồi của các phân khúc này do đó sẽ chậm hơn và phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn vốn tự có của nhà đầu tư. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư không thể áp dụng một chiến lược chung cho toàn thị trường, mà phải phân tích sâu chu kỳ riêng của từng phân khúc. Trong giai đoạn hiện tại, "con sóng" lớn và an toàn hơn rõ ràng đang nằm ở phân khúc căn hộ và BĐS công nghiệp.
2.3. Toàn cảnh Thị trường qua Số liệu: Sự đối lập Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh
Phân tích dữ liệu từ các báo cáo thị trường uy tín như Savills và CBRE cho thấy một bức tranh rõ nét về sự khác biệt, thậm chí là đối lập, trong chu kỳ phục hồi của hai thị trường BĐS lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Bảng 1: So sánh các chỉ số thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM (Quý 4/2024 - Quý 1/2025)
Những con số trên cho thấy một sự "lệch pha" rõ rệt trong chu kỳ của hai thị trường. Thị trường Hà Nội đang biểu hiện rõ các đặc điểm của giai đoạn "Tăng trưởng" (Expansion) mạnh mẽ. Nguồn cung mới, dù không bằng các quý trước, vẫn được đưa ra thị trường đều đặn và được hấp thụ rất tốt, đi kèm với đó là đà tăng giá sơ cấp phi mã.2 Mức độ hấp thụ ở thị trường Hà Nội hiện đã đạt mức rất cao, từ 80-90%, vượt xa so với chính nó cách đây 5-6 năm.33
Trong khi đó, thị trường TP. Hồ Chí Minh dường như vẫn đang bị kìm hãm ở cuối giai đoạn "Phục hồi" (Recovery). Nút thắt cổ chai lớn nhất chính là nguồn cung mới cực kỳ khan hiếm do các vướng mắc pháp lý kéo dài.2 Sự khan hiếm này đẩy giá trên thị trường thứ cấp tăng mạnh, nhưng lại khiến thị trường sơ cấp gần như "đóng băng" và giá không có nhiều biến động.2
Sự lệch pha này đã dẫn đến một hệ quả đáng chú ý: khoảng cách về giá căn hộ giữa hai thành phố đã được thu hẹp một cách ngoạn mục. Nếu như 3-5 năm trước, mặt bằng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội từ 15-20%, thì đến thời điểm hiện tại, khoảng cách này chỉ còn khoảng 3-4%.33 Tốc độ tăng giá ở Hà Nội trong giai đoạn vừa qua đã nhanh hơn rất nhiều so với TP. Hồ Chí Minh.33 Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược cực kỳ linh hoạt và phù hợp với từng địa bàn. Tại Hà Nội, rủi ro lớn nhất hiện nay là "đu đỉnh" giá, cần phải thẩm định kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Ngược lại, tại TP. Hồ Chí Minh, thách thức lớn nhất là tìm được nguồn hàng tốt với pháp lý chuẩn, nhưng tiềm năng tăng giá khi nguồn cung được khơi thông trong tương lai là rất lớn.
Phần III: Chiến lược Mua và Bán – Chớp thời cơ trong Chu kỳ mới
Từ những phân tích sâu sắc về các lớp chu kỳ và bối cảnh thị trường, phần cuối cùng này sẽ chuyển hóa các luận điểm thành những khuyến nghị chiến lược cụ thể, mang tính hành động cao, giúp người mua nhà và nhà đầu tư xác định được thời điểm mua vào và bán ra tối ưu.
3.1. Khi nào nên MUA? Xác định "Điểm rơi" của Thị trường
Việc xác định thời điểm mua tối ưu phụ thuộc rất nhiều vào mục tiêu của người mua: để ở hay để đầu tư.
Chiến lược cho người mua để ở (End-user):
Mục tiêu chính của người mua để ở là tìm được một ngôi nhà ưng ý với mức giá tốt nhất và các chính sách hỗ trợ hấp dẫn. Do đó, cần ưu tiên các thời điểm sau:
Sau Tết Nguyên Đán (Quý 1): Đây là thời điểm "vàng" để lựa chọn. Thị trường có nguồn cung dồi dào nhất trong năm, với nhiều dự án mới được các chủ đầu tư đồng loạt ra mắt. Người mua có nhiều sự lựa chọn để so sánh về vị trí, tiện ích, chất lượng và giá cả. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây cũng là lúc thị trường sôi động nhất, tính cạnh tranh cao và khả năng thương lượng giá có thể bị hạn chế.
Cuối năm (Quý 4): Đây là thời điểm tốt nhất để "săn" các chính sách bán hàng tốt. Các chủ đầu tư thường tung ra các chương trình khuyến mãi, chiết khấu "khủng" để hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm.17 Đồng thời, trên thị trường thứ cấp, nhiều chủ nhà có nhu cầu bán gấp để giải quyết các vấn đề tài chính cuối năm, tạo cơ hội cho người mua có thể đàm phán được mức giá tốt hơn.17
Giai đoạn thị trường "lặng" (Tháng Ngâu - Tháng 7 Âm lịch): Như đã phân tích, đây là thời điểm vàng để mua được bất động sản với giá hời. Khi tâm lý kiêng kỵ chung làm giảm lượng giao dịch, những người bán thực sự và các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng đưa ra các ưu đãi tốt nhất để thu hút khách hàng. Người mua có tư duy lý trí hoàn toàn có thể tìm được những hợp đồng tốt nhất trong năm vào chính thời điểm này.15
Chiến lược cho nhà đầu tư (Investor):
Mục tiêu của nhà đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận, do đó việc chọn thời điểm "xuống tiền" cần dựa trên các phân tích sâu hơn về chu kỳ và tiềm năng tăng trưởng.
Mua theo chu kỳ vĩ mô: Thời điểm lý tưởng nhất để bắt đầu một chu kỳ đầu tư là giai đoạn đầu của pha Phục hồi, tức là giai đoạn hiện tại (2024 - đầu 2025). Mua vào ở giai đoạn này cho phép nhà đầu tư có được mức giá đầu vào còn hợp lý và có cơ hội đón trọn con sóng tăng trưởng của cả một chu kỳ kinh tế BĐS mới.6
Mua theo phân khúc tiềm năng: Dòng tiền đầu tư nên tập trung vào các phân khúc đang được hỗ trợ bởi các yếu tố nền tảng vững chắc:
Căn hộ ở thực: Đây là phân khúc "trú ẩn an toàn" trong giai đoạn hiện tại, được hỗ trợ bởi nhu cầu thực rất lớn và chính sách tín dụng ưu tiên.28 Nên tập trung vào các dự án trong các khu đô thị lớn, có pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.39
Đất nền vùng ven: Phân khúc này có tiềm năng tăng giá đột biến nhưng cũng đi kèm rủi ro cao hơn. Nhà đầu tư nên lựa chọn các khu vực có quy hoạch hạ tầng giao thông rõ ràng (gần các tuyến đường vành đai, cao tốc đang được triển khai), có tiềm năng đô thị hóa cao và mặt bằng giá còn ở mức hợp lý. Một số dự báo cho rằng giai đoạn 2025-2026 có thể chứng kiến sự quay trở lại của một chu kỳ "sốt đất".40
Mua theo dòng tiền: Tận dụng thời điểm mặt bằng lãi suất cho vay vẫn đang duy trì ở mức thấp để sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hiệu quả, giúp tối ưu hóa vốn đầu tư.37
3.2. Khi nào nên BÁN? Tối ưu hóa Lợi nhuận
Việc chọn đúng thời điểm bán ra cũng quan trọng không kém việc mua vào, quyết định trực tiếp đến mức lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể thu về.
Bán theo chu kỳ vĩ mô: Thời điểm "vàng" để chốt lời là khi thị trường bước vào giai đoạn Tăng trưởng mạnh (Expansion) hoặc chớm vào giai đoạn Sốt nóng (Hyper Supply). Đây là lúc tâm lý thị trường hưng phấn nhất, nhu cầu mua đạt đỉnh, giá BĐS được đẩy lên mức cao nhất và thanh khoản của thị trường là tốt nhất. Dựa trên các dự báo hiện tại, thời điểm này có thể rơi vào giai đoạn từ cuối năm 2025 đến năm 2026 và xa hơn.8
Bán theo mùa vụ: Để tối ưu hóa giá bán và tốc độ giao dịch, nhà đầu tư nên nhắm đến hai thời điểm có sức cầu cao nhất trong năm là Quý 1 (ngay sau Tết Nguyên Đán) và Quý 4 (giai đoạn cuối năm). Việc chào bán sản phẩm vào đúng những "con sóng" mùa vụ này sẽ giúp BĐS dễ dàng tìm được người mua và có thể bán được với giá tốt hơn so với các thời điểm trầm lắng khác trong năm.10
Bán theo tín hiệu thị trường: Nhà đầu tư cần liên tục theo dõi các chỉ báo của thị trường để nhận biết thời điểm chu kỳ sắp đảo chiều. Khi thấy các dấu hiệu của giai đoạn bão hòa như: nguồn cung mới ồ ạt được tung ra thị trường từ nhiều chủ đầu tư, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới bắt đầu có dấu hiệu chậm lại, và đặc biệt là khi chính sách tiền tệ, tín dụng có dấu hiệu thắt chặt trở lại, đó là lúc cần cân nhắc "thoát hàng" một cách dứt khoát trước khi thị trường bước vào giai đoạn suy thoái.
3.3. Khuyến nghị Tổng thể và Tầm nhìn đến 2026
Thị trường BĐS Việt Nam đã bước qua giai đoạn vận hành theo một chu kỳ đơn giản, dễ đoán định. Bối cảnh hiện tại là một sự giao thoa phức tạp của nhiều lớp chu kỳ: chu kỳ kinh tế dài hạn đang trong pha phục hồi, tính mùa vụ truyền thống vẫn còn giá trị, và một chu kỳ hành chính-kinh tế mới đang dần hình thành bởi những thay đổi mang tính cách mạng của hệ thống pháp luật.
Tầm nhìn đến năm 2026, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi trong năm 2025 và chính thức bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, được kỳ vọng sẽ bền vững và minh bạch hơn kể từ năm 2026.7 Các động lực chính cho chu kỳ tăng trưởng này sẽ đến từ sự hoàn thiện của khung pháp lý, sự phục hồi vững chắc của kinh tế vĩ mô, và dòng vốn FDI ổn định tiếp tục chảy vào Việt Nam. Thị trường sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém và các sản phẩm thiếu pháp lý.
Trong bối cảnh mới này, chiến thắng sẽ không còn thuộc về những nhà đầu tư lướt sóng liều lĩnh, dựa vào tin đồn. Thay vào đó, cơ hội lớn đang mở ra cho những nhà đầu tư và người mua nhà thông minh, kiên nhẫn, những người có chiến lược dài hạn, am hiểu sâu sắc về pháp lý, phân tích kỹ lưỡng dữ liệu theo từng địa phương và từng phân khúc, và có khả năng linh hoạt điều chỉnh hành động theo từng giai đoạn của chu kỳ. Đây là thời điểm để thiết lập lại chiến lược, tập trung vào giá trị thực và chuẩn bị cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
Nguồn trích dẫn
Chu kỳ bất động sản là gì? Chu kỳ BĐS tại Việt Nam mới nhất - Maison Office, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://maisonoffice.vn/tin-tuc/chu-ky-bat-dong-san/
Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q1/2025 - Savills Việt Nam, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://vn.savills.com.vn/research_articles/164027/223536-0
Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q4/2024 - Savills, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://vn.savills.com.vn/research_articles/164027/220196-0
Landshow: Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2023 | VTV24 - YouTube, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=wEBJnMoJuN8
BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS QUÝ 2 NĂM 2023 & DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS 6 THÁNG CUỐI NĂM 2023, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.inavn.vn/bao-cao-thi-truong-bds-quy-2-nam-2023-du-bao-thi-truong-bds-6-thang-cuoi-nam-2023.html
Thị trường bất động sản 2025: Xu hướng mới xuất hiện? | VTV24 - YouTube, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=y7pSPq56tWI&pp=0gcJCfwAo7VqN5tD
Nhận diện lực đẩy thị trường bất động sản thời gian tới | Tin nhanh ..., truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/nhan-dien-luc-day-thi-truong-bat-dong-san-thoi-gian-toi-post375123.html
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “vào mùa” - Tin nhanh chứng khoán, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-trong-giai-doan-vao-mua-post372861.html
Thị trường bất động sản “vào mùa”, dự báo thời điểm tăng giá - CafeF, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-vao-mua-du-bao-thoi-diem-tang-gia-18825071106473543.chn
Thị trường bất động sản có dấu hiệu 'ấm lên' sau Tết - Tạp chí Kinh ..., truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://thesaigontimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-co-dau-hieu-am-len-sau-tet/
Sau Tết, nguồn cung và lực cầu bất động sản tăng, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://thoibaotaichinhvietnam.vn/sau-tet-nguon-cung-va-luc-cau-bat-dong-san-tang-170386.html
Mua bán nhà đất trong tháng "tháng cô hồn": Tại sao không? - Rever Blog, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://blog.rever.vn/mua-ban-nha-dat-trong-thang-co-hon-tai-sao-khong
Có nên mua nhà đất trong tháng ngâu? - Batdongsan, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://batdongsan.com.vn/wiki/co-nen-mua-nha-dat-trong-thang-ngau-101188
Người mua bất động sản bớt kiêng tháng 7, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://nld.com.vn/nguoi-mua-bat-dong-san-bot-kieng-thang-7-196250915220056715.htm
Nên hay không nên mua bất động sản vào tháng cô hồn, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://diaochunggia.vn/giao-dich-bat-dong-san-vao-thang-co-hon-tai-sao-khong
Thị trường bất động sản ghi nhận giao dịch ngay trong tháng Ngâu - CafeF, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-ghi-nhan-giao-dich-ngay-trong-thang-ngau-188250906185839776.chn
Giải bài toán mua nhà trước hay sau Tết Nguyên đán, đâu là quyết định đúng đắn?, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://blog.rever.vn/giai-bai-toan-mua-nha-cuoi-nam-hay-dau-nam
Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tác động thế nào đến thị trường?, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://thoibaotaichinhvietnam.vn/luat-dat-dai-2024-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2023-tac-dong-the-nao-den-thi-truong-158153.html
Luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://baothanhhoa.vn/luat-dat-dai-nha-o-va-kinh-doanh-bat-dong-san-co-hieu-luc-thi-hanh-tu-1-8-2024-220851.htm
Tác động từ sự thay đổi của 3 luật mới đến thị trường bất động sản - VnEconomy, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://vneconomy.vn/tac-dong-tu-su-thay-doi-cua-3-luat-moi-den-thi-truong-bat-dong-san.htm
Tác động của Luật Đất đai, Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở mới: Minh bạch pháp lý, sàng lọc nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. - Tạp chí Pháp Lý, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://phaply.net.vn/tac-dong-cua-3-luat-dat-dai-kinh-doanh-bds-va-luat-nha-o-moi-minh-bach-phap-ly-sang-loc-nha-dau-tu-thuc-day-thi-truong-bds-phat-trien-a258110.html
Luật Đất đai 2024 thay đổi thị trường bất động sản ra sao? - Nhịp sống kinh doanh, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://nhipsongkinhdoanh.vn/luat-dat-dai-2024-thay-doi-thi-truong-bat-dong-san-ra-sao-11733.htm
Tác động của Luật Đất đai 2024 đến ngành Bất động sản - Luật ..., truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://luatthienthanh.vn/tac-dong-cua-luat-dat-dai-2024-den-nganh-bat-dong-san/
Tác động của Luật Đất đai 2024 đối với doanh nghiệp - Bộ Tư pháp, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://moj.gov.vn/cchc/tintuc/Pages/trien-khai-luat-dat-dai.aspx?ItemID=69
Tín dụng bất động sản tiếp tục là động lực tăng trưởng - DNSE, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.dnse.com.vn/senses/tin-tuc/tin-dung-bat-ong-san-tiep-tuc-la-ong-luc-tang-truong-35038565
Tín dụng bất động sản tăng mạnh nhưng vẫn nằm trong tầm kiểm soát - Nhadautu.vn, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://nhadautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-tang-manh-nhung-van-nam-trong-tam-kiem-soat-d98247.html
Điều hành tín dụng linh hoạt là nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://tapchinganhang.gov.vn/dieu-hanh-tin-dung-linh-hoat-la-nen-tang-cho-thi-truong-bat-dong-san-phat-trie-n-ben-vung-16191.html
Tín dụng bất động sản nửa đầu năm 2025 với nhiều biến động trong và ngoài nước, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://senvangdata.com.vn/tin-dung-bat-dong-san-nua-dau-nam-2025-voi-nhieu-bien-dong-trong-va-ngoai-nuoc.html
CBRE: Thị trường bất động sản Việt Năm đang tăng trưởng - DNTT online, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://doanhnghieptiepthi.vn/cbre-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-dang-tang-truong-161250109090241788.htm
Cập nhật thị trường BĐS Hồ Chí Minh Q4 2024 - CBRE Vietnam, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.cbrevietnam.com/vi-vn/insights/figures/c%E1%BA%ADp-nh%E1%BA%ADt-th%E1%BB%8B-tr%C6%B0%E1%BB%9Dng-b%C4%91s-h%E1%BB%93-ch%C3%AD-minh-q4-2024
Bức tranh thị trường Bất động sản 2025: Phục hồi và Phân hóa, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://nhsv.vn/uploadfile/source/Ph%C3%A2n%20t%C3%ADch%20doanh%20nghi%E1%BB%87p/B%C3%A1o%20c%C3%A1o%20th%E1%BB%8B%20tr%C6%B0%E1%BB%9Dng%20B%C4%90S%20-%202025_VN.pdf
Thị trường BĐS quý I/2025: Giá bán căn hộ chững lại, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://thuonghieucongluan.com.vn/thi-truong-bds-quy-i-2025-gia-ban-can-ho-chung-lai-a258964.html
Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản năm 2025 - CafeF, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://cafef.vn/chuyen-gia-du-bao-thi-truong-bat-dong-san-nam-2025-188241112135755571.chn
Báo cáo thị trường bất động sản Quý 4/2024 - OneHousing, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://onehousing.vn/bctt/bao-cao-thi-truong-Bat-dong-san-quy-4-2024
CBRE: Quý II/2024, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn - DNTT online, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://doanhnghieptiepthi.vn/cbre-quy-ii-2024-thi-truong-bat-dong-san-se-soi-dong-hon-161240411101101456.htm
Thông cáo báo chí: Công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý 2 và 06 tháng đầu năm 2024 “Toàn cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam trước giờ G”, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://vars.com.vn/tin-tuc/thong-cao-bao-chi-cong-bo-bao-cao-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-quy-2-va-06-thang-dau-nam-2024-toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-truoc-gio-g-n1638
NHẬN ĐỊNH XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2025 - YouTube, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=mGbdclbaWXM
Bất Động Sản Việt Nam Sẽ BÙNG NỔ Hay Lao Dốc 5 Năm Tới ? - YouTube, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=Ni648P4bj7A
Chu Kỳ Bất Động Sản Mới 2024 - 2030: Nên Đầu Tư Phân Khúc Nào? - YouTube, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=j9UoOVr7CUw
Thị trường đất nền vùng ven 6 tháng cuối năm sẽ diễn biến thế nào?, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://thuongtruong.com.vn/news/thi-truong-dat-nen-vung-ven-6-thang-cuoi-nam-se-dien-bien-the-nao-124210.html
Giai đoạn 2025-2026 có thể bước vào chu kỳ "sốt đất" - Báo Công lý, truy cập vào tháng 9 22, 2025, https://congly.vn/giai-doan-2025-2026-co-the-buoc-vao-chu-ky-sot-dat-421922.html